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Periódico de distribución gratuita. Año 523 - N° 523 - JULIO 2018

Fideicomisos para la construcción

Información general

2018-04-20 | Por Escribana María Jalil y Abog. Horacio J. Cordeiro Pinto

Examinaremos en esta oportunidad el funcionamiento de una de las aplicaciones típicas del contrato de fideicomiso: el fideicomiso para la construcción.
Esta figura permite construir a una o más personas un inmueble para su uso personal y, también, hacerlo para la comercialización de los inmuebles.
Se trata de uno de los empleos de este contrato que más desarrollo ha tenido recientemente en nuestro país y en nuestra provincia.

Sus ventajas
Es frecuente señalar que el fideicomiso para la construcción representa una garantía para todos los contratantes.
Respecto de quienes recurren a esta figura para llevar adelante un proyecto constructivo, la utilidad es evidente, pues se circunscribe el riesgo. Si el negocio inmobiliario no es exitoso, o por cualquier motivo existen deudas contraídas durante la ejecución de la obra, quién responderá será el patrimonio fiduciario, sin que pueda reclamarse a aquellos que constituyeron el fideicomiso y a quienes los administran.
En este sentido, la limitación de responsabilidad es un aliciente para los empresarios, mediante un mecanismo más flexible y menos burocrático que la constitución de una sociedad.
Respecto de los adquirentes de inmuebles, el fideicomiso ofrece ciertas garantías de realización de la obra.
Es necesario reparar en que la persona que compra un inmueble en construcción, por ejemplo una unidad de propiedad horizontal, no será verdaderamente dueña del mismo hasta que se encuentre terminado y escriturado. Antes, tendrá derechos personales respecto del vendedor, pero nada más que eso.
Esto significa que una quiebra del vendedor, o el abandono del emprendimiento o cualquier otra vicisitud económica de la empresa vendedora podría afectar los derechos del adquirente y obstaculizar la efectiva adquisición del dominio.
En el fideicomiso esto no acontece, porque las únicas deudas que afectan el patrimonio fiduciario son las del fideicomiso, y por más que el constructor o el propio fiduciario incurran en deudas y hasta caigan en quiebra, esto no afectará el fideicomiso ni a sus contratantes.

Varias modalidades
Estas mismas ventajas pueden canalizarse mediante diferentes modalidades contractuales. Reseñamos las más frecuentes:
- Varias personas (fiduciantes) pueden aportar dinero a un fiduciario para que este adquiera un inmueble, construya y luego, terminada la obra, les entregue unidades de propiedad horizontal.
- Alguna de estas personas (fiduciantes) puede aportar, en lugar de dinero, el inmueble en que se hará la obra.
- Se le puede encargar al fiduciario que en lugar de entregar en especie los departamentos, los venda a terceros, y reparta a los fiduciantes el dinero producido por la venta.
- También puede ocurrir que el contrato admita la incorporación de fiduciantes con posterioridad a la constitución del fideicomiso. Por ejemplo, una persona (fiduciante originario) le transfiere un inmueble (o dinero) al fiduciario y éste queda facultado para incorporar otros fiduciantes (fiduciantes incorporados) quienes aportarán el dinero para llevar adelante la obra, de modo que al terminar el contrato se les adjudicarán los diferentes departamentos que hayan sido construidos.
- Esto, dentro de múltiples alternativas que pueden adoptarse.

La utilidad explica el uso
La enorme utilidad del fideicomiso para la construcción, la garantía que representa para las partes, la flexibilidad para adoptar distintos diseños de negocio, es la explicación más que suficiente del uso tan difundido que ha tenido en los últimos tiempos.